Erwerb einer ETW (Geplaudere Forum)

An die Immobilienprofis!

Unsere jüngste Tochter wird sich ab anfang 2012 in die Ruhgebietshauptstadt Essen
begeben, um dort mit dem Studium zu beginnen.
Sie wird dort 4 Jahre wohnen.
Gefördert wird sie in erster Linie durch uns, da für die Behörden die Eltern ja schon reich sind,
wenn sie mehr als 1 Paar Schuhe besitzen.

Wir haben uns nun diverse Kleinwohnungen und Appartments vorort angesehen, die zur Miete waren.
Nun kam mir die Idee, dass ich doch auch eine kleine Wohnung kaufen könnte.
Auf dem ersten Blick brauchbare Wohnungen bis 40qm gibt es dort bereits für 30-35000 euro..
Wenn ich bedenke, dass die Nettokaltmiete durchaus mit 250 Euro anzusetzen ist, wäre
das doch auch mit Blick auf eine zusätzliche Altersversorgung interessant.

Für die genannte Summe von ca 30-35000 euro wären dort auch Wohnungen, die lt. Makler keinen
Renovierungsstau aufweisen und wo es eine ausreichend gefüllte Hauskasse gibt.

Begleitet wird diese Überlegung aber durch Zweifel.
Vielleicht kann mir da jemand einen Rat geben..
Unsere Immobilienerfahrungen beschränken sich aus einem fast 30 Jahre zurückliegenden Kaufes bzw. Bau eines Reihenhauses. Also neu und ohne jegliche Probleme-

Ich kenn durchaus ein paar, die was Derartiges gemacht haben. Und ja, je nach Stadt isses tatsächlich ne Überlegung wert. Oder anders ausgedrückt: in München würd ichs sofort machen, in Hof würd ichs bleiben lassen...

Wie die Situation in Essen ist: Keine Ahnung.
Zu bedenken ist allerdings: wenn man sich nen Mieter in die Bude holt, hängt man sich nen Mühlstein um den Hals, den man nur sehr schwer wieder loskriegt.


Lass die Sache mal von Deinem Steuerberater durchrechnen und schau, wie es sich steuerlich auswirkt. Also sowohl für die Zeit, in der Deine Tochter in der Wohnung wohnt als auch für die Zeit, in der ein Dritter drin wohnt...

In Essen bzw. dem Ruhrgebiet hab ich keinen Überblick über den Markt. Allerdings bei uns in der Region ist derzeit der Mark schwer in Bewegung. In Schwabch bekommt man schon kaum mehr Wohnungen zu dem bisher bekannten Preis/Leistungsverhältnis. Die Leute kaufen in unserer Region wie blöd. Grund sind wohl die momentan niedrigen Zinsen auf die Sparguthaben und die Bedenken über die Stabilität des Euro.

Grundsätzlich gilt beim Kauf einer ETW immer zu sehen, in welchem Zustand ist die Wohnung und das drumherum, also der Rest des Gemeinschaftseigentums sprich Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung, Grünanlage, Tiefgarage usw. Auch ist die sog. Instandhaltungsrücklage, also sozusagen das Sparbuch der Eigentümergemeinschaft, ein wichtiger Punkt. Auf jeden Fall die Hausgeldabrechnungen der letzten 2 - 3 Jahre einsehen. Hier sollten alle Kostenpositionen aufgeführt sein.
Speziell wenn ein oder mehrere Aufzüge vorhanden ist sollte nicht vergessen werden, dass dies ein gewisser Luxus ist und richtig Geld im Unterhalt kostet. Von den Kosten bei einer evtl. notwendigen Erneuerung will ich erst gar nicht anfangen.

Insbesondere zusehen, ob und was ggf. noch saniert werden muss und wie es in diesem Zusammenhang mit den Rücklagen der Gemeinschaft aussieht. Kann nämlich passieren, dass ihr die Wohnung kauft und dann die Gemeinschaft beschließt eine aufwendige und teure Sanierung zu machen. Und hier könnte es dann zu sog. Sonderumlagen kommen, d.h. ihr müsst aus eigener Tasche die Kosten zumindest anteilig gleich mit tragen. Könnte eng werden wenn evtl. die Raten an die Bank sehr hoch sind und natürlich die geplante Rendite schmälern.

Zudem solltest nicht vergessen, dass zu den Raten an die Bank auch noch das monatliche Hausgeld an die Gemeinschaft fällig wird. Also die Vorauszahlungen für Wasser, Kanal, Strom, Heizung, Verwaltung, Hausmeister usw. Gibt zumindest bei uns große Unterschiede was die Höhe angeht.

Auch würde ich mir persönlich die Protokolle der letzten 2 -3 Eigentümerversammlungen ansehen und die seit 2007 zu führende Beschlusssammlung. Damit sind häufig Rückschlüsse auf das Verhältnis der Eigentümer untereinander möglich. Einfach um sich nicht in eine zerstrittene Gemeinschaft einzukaufen und ungewollt in Rechtsstreitigkeiten verwickelt zu werden.


Ein Blick in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann auch nicht schaden. Das ist sozusagen die Satzung der Eigentümergemeinschaft. Da ist z.B. geregelt, wer zahlt was zu welchen Anteilen usw.

Der Gedanke an sich die Wohnung als Kapitalanlage zu vermieten, erst an Tochter später an irgendwen, ist grundsätzlich nicht verkehrt. Aber man sollte zumindest finanziell so stark sein, dass man in der Lage ist, auch ggf. auf die Mieteinnahmen verzichten zu können, ohne gleich völlig pleite zu sein. Denn der Fall, dass ggf. der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt ist nicht ganz ausgeschlossen. Dann droht ein langwieriger Rechtsstreit. Und es wäre der Supergau, wenn dadurch die Wohnung und womöglich auch euer Häuschen gepfändet werden würde, denn die Forderungen der Gemeinschaft, also o.g. Hausgeld wird auch weiterhin fällig. Und diese Klagen gehen weit schneller als Mietklagen.

Und auch muss man sich im klaren sein, dass mit Teil einer Gemeinschaft ist. Vieles wird da mehrheitlich entschieden. Und wenn die Gemeinschaft etwas total unsinnes beschließt ist man i.d.R. an den quatsch gebunden und muss auch noch mit bezahlen.

Könnte noch viel mehr schreiben, aber ist grad zu schönes Wetter um hier vorm PC zu sitzen. Damit solltes erst mal was anfangen können, oder?!

Danke Marco535!

Wir haben das Thema evtl. Sanierung und die Finanzierung der Maßnahmen auch schon überdacht und meinen, dass es in jedem Falle besser ist, eine WOhnung zu kaufen, die auf dem neuesten Stand ist..

Sie sollte aber dennoch 1000 euro pro qm nicht übersteigen.
Die Finanzierung würde ohne Bank in bar eledigt werden. Hier kommt dann eben auch die schwache Lage auf dem Geldanlagemarkt (bei sicheren Anlagen) zum tragen..


Es gibt auch Wohnungen aus Zwangsversteigerungen, die verlockend günstig sind.
Eine Besichtigung ergab aber, dass es sich dort um renovierungsbedürftige Häuser handelt mit
einer sehr ungünstigen Eigentümerklientel..

Wir werden im Juli nochmals hinfahren und uns einiges ansehen..

Zwangsversteigerungen sind ne feine Sache. Meine bescheidene Behausung habe ich auch über ein Versteierung bekommen können. Aber bisserl Glück gehört da auch dazu. Häufig können die Wohnungen nicht besichtigt werden und wenn der Eigentümer selbst drin wohnt und nicht freiwillig auszieht kanns auch nochmal teuer werden. Man muss halt abwägen welche Kosten auf einen zukommen können. Ist wie beim Auto auch. Kauft man günstig sollte man mit Kosten "X" rechnen. Kann sich aber dennoch lohnen, wenn "X" + Anschaffung noch günstiger ist als z.B. ein besseres und teureres Auto, nur so als Beispiel.

Steuerlich ist es im Prinzip so, dass Du als Vermieter die Kosten der Instandhaltung/Instandsetzung als Werbungskosten ansetzen kannst. Abhängig von der privaten steuerlichen Situation natürlich. Deine Tochter kann als Mieterin z.B. die Hausmeisterlohnkosten im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen absetzen. Entsprechende Bescheinigungen sollte die Hausverwaltung dann erstellen können.

Deinem Beitrag nach hast Du Dich durchaus schon mit dem Thema beschäftigt und gehst da ganz vernünftig an die Sache ran. Das ist schon mal gut. Gibt nix schlimmeres als einen übereilten Kauf einer Immobilie, denn immerhin bindet man sich bei soviel Geld mehrere Jahre oder gar Jahrzehnte.

Wenn noch Fragen sind, einfach raus damit.

Hallo,

aus meiner Sicht ist kaufen nicht verkehrt. Die Miete kannst Du Dir sparen. Nach ein paar Jahren des Studiums Deiner Tochter kannst Du ja überlegen was geschieht. Bleibt sie eventuell hier, da sie auch ein Jobangebot hier erhält, oder muss sie wieder umziehen.

Jedoch gebe ich zu Bedenken, dass der Wohnungsmarkt in Essen vom Preissegment nach unten zeigt. Es gibt gute Stadtteile in denen man eine Wohnung kaufen kann, und später auch gut verkauft bekommt bzw. zu einem ordentlich Kurs vermietet bekommt. Hier wäre z.B. der Stadtteil Heisingen zu erwähnen. Direkt am Baldeneysee (Naherholgungsgebiet). In Huttrop ist man näher an der Stadtmitte, jedoch hat man unter Umständen den Ruhrschnellweg (A40) direkt vor der Türe. Hier müsste also vorher geguckt werden wo die Wohnungen in diesen Stadtteil liegen. Der Stadtteil als solches ist trotzdem recht interessant und gut.

Der Norden von Essen ist durchwachsen bis naja. Zumindest von dem was ich bisher mitbekommen habe. Ich kann gerne wenn Du möchtest einen Bekannten der in Essen bwohnt fragen.

Nachteilig wirkt sich die Kapitalanlage für Essen seit einigen Jahren aus, dass Düsseldorf mächtig anzieht. Somit aufpassen wo in Essen gekauft wird damit die Wohnung nicht ein Verlust wird.

nochmals danke@marko

also da ich ja als Hausbesitzer auch weiss,was Handwerker kosten, werde ich schon drauf achten,
dass im Haus alles renoviert ist.
Ich würde auch " Kosmetik am Bau" erkennen...Also ein solides Haus, wo man den Renovierungs und
Instandhaltungsbedarf kakulieren kann käme nur in Betracht..

Wieviel Wohngeld ist eigentlich angemessen?

@der_gute: also die Wohnungen, die ich angesehen habe, sind in Essen Steele und Frohnhausen..
Tja..der Vergleich mit Düsseldorf... Habe mal spasshalber nach den Preisen geschaut.. Die haben ja München sogar überholt...

Zitat:

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Wieviel Wohngeld ist eigentlich angemessen?

(Zitat von: BMW-mobil)

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Das ist ungefähr genau so wie die Frage, was kostet ein Auto? Gaaaaanz unterschiedlich. Bei Wohnungen davon abhängig z.B. von bereits erwähnten Aufzug, Heizsystem und Verbrauch in Verbindung mit Energiesparmaßnahmen, Hausmeister, größe der Grünanlage und dem restlichen Gemeinschaftseigentum, Tiefgarage, Zisterne, Kabel- oder Sat-TV usw. und die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Keine Ahnung ob man im Internet einen Durchschnittswert für Haus- bzw. Wohngeld findet, aber wenn, dann ist sowas in meinen Augen ohnehin quatsch. Eben weils zu viele Kriterien gibt, die darauf Einfluss haben.

Hi,

kann man machen.
Auf jeden Fall die Lage der Immobilie beachten.
Auch wenn eine ETW kein Renovierungsstau aufweist, sollte man sich unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung genau anschauen.
Nicht, dass dort Investitionen geplant sind, nur weil die erforderliche Mehrheit der Eigentümer es so beschlossen hat...

Ciao - Carsten

Zitat:

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@der_gute: also die Wohnungen, die ich angesehen habe, sind in Essen Steele und Frohnhausen..
Tja..der Vergleich mit Düsseldorf... Habe mal spasshalber nach den Preisen geschaut.. Die haben ja München sogar überholt...

(Zitat von: BMW-mobil)

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Ich kann Dir morgen etwas zu den Stadtteilen schreiben. Werde morgen den Bekannten sehen und ihn fragen was bei diesen Stadtteilen der Stand der Dinge ist.

Mit den Preise Düsseldorf hat München überholt stimmt zum größten Teil. Der Vorteil von Düsseldorf ist, die sind Schuldenfrei, interessante Firmen sind ebenfalls wie in München vorhanden. Dazu kommt, dass sie das Stadtbild venünftig und Maßvoll umbauen. Aktuell Kö-Bogen. Dazu wird eine neue U-Bahnlinie quer durch die Stadt gebaut. Interessant hierbei, es stürtz nichts ein wie in Köln. ;-)

Die Renovierung einzelener Stadtteile oder Gebäude wird zumeinst im gehobenen Standart vollzogen. Somit steigen auch dadurch die Preise.

Nicht zuletzt sind viele Promis Richtung Düsseldorf gezogen weil sie trotzdem recht ruhig leben können, z.B. Magath (wo er noch Trainer in Schalke war), Rudi Völler, Raul usw.

Als kleiner Tipp, wenn es nicht Essen selber sein muss, dann läßt es sich in Velbert-Langenberg auch sehr ordentlich leben. Preise sind günstiger, aber eine S-Bahn liegt vor der Haustüre Richtung Essen und Wuppertal. Im Grünen leben, in 15-20 Minuten in der Stadt sein.

vielen dank @der gute...

Nun habe ich gelesen, dass in Essen die Immopreise fast um 15 % gesunken sind..
Da macht man doch nichts falsch...wenn man da einsteigt..
Das Angebot an kleinen Wohnungen bis 35ooo ist sehr groß..
Hier in Berlin würde man dafür kaum was brauchbares bekommen..

Zitat:

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vielen dank @der gute...

Nun habe ich gelesen, dass in Essen die Immopreise fast um 15 % gesunken sind..
Da macht man doch nichts falsch...wenn man da einsteigt..
Das Angebot an kleinen Wohnungen bis 35ooo ist sehr groß..
Hier in Berlin würde man dafür kaum was brauchbares bekommen..

(Zitat von: BMW-mobil)

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Sinkende Preise sind i.d.R. aber auch ein Zeichen für entweder ein Überangebot oder eine sinkende Nachfrage. Wenn denn die Nachfrage gesunken ist sollte man betrachten, wie sich die Nachfragekurve in den letzten Monaten entwickelt hat und ob sie weiterhin sinkt oder sich stabilisiert hat. Die Infos von Marco535 sind schon sehr umfassend und sollten unbedingt berücksichtigt werden.

Eine pauschale Aussage zur angemessenen Höhe des Hausgeld lässt sich aus den bereits genannten Gründen nicht treffen. Und vor allem sollte der Rat beherzigt werden, die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre bzw. die bereits erwähnte Beschlusssammlung einzusehen. Da sieht man dann meistens schon recht schnell, ob man sich in eine homogene Eigentümergemeinschaft einkauft oder in eine ETG, die sich untereinander nicht grün ist. Auch die Eigentumsverhältnisse sollte man in Erfahrung bringen. D.h. z.B., ob ein Eigentümer sehr viele MEA in sich vereint oder ob das Verhältnis ausgeglichen ist.

Bearbeitet von: Papa76 am 06.06.2011 um 20:45:06