Nebenkostenabrechnung? Frist? [ Geplaudere Forum ]

Moin

Da hier ja auch einige juristen hier sind hätte ich mal kurz eine Frage :)
Ich hab von April 2009 bis August 2009 in einer Wohnung zur Miete gewohnt.
Jetz kommt der vermieter (in Spanien lebend -> wird durch hausverwaltung in D vertreten) nicht in die puschen mir die Abrechnung zu machen.
Von nem Anwalt hab ich mir schon mal sagen lassen, dass die "Frist" eine NK-Abrechnung zu erstellen erst im januar 2011 abläuft.
Stimmt das so?
Und falls die Frist abläuft, muss ich den anzeigen damit ich an mein geld komme?
Ich hab da monatlich ca 130€ nebenkosten gezahlt und noch 100€ kaution dagelassen.
Da ich aber alleine da gewohnt habe und selten daheim war (musiker) bezweifel ich stark, dass ich was nachzahlen muss, weshalb ich das geld haben will.

Und noch was: Mir ist beim Auszug aufgefallen, dass der Wasserzähler das letzte mal ca 1988 geeicht wurde.
Wie und was kann ich da machen, wenn mir der sagt ich hab ewig wasser gebraucht obwohl das nicht stimmt?

Gibt es da einen "Schlüssel" für wasserabrechnung (z.b. ein einzelperson braucht nicht mehr als so und so viel wasser im monat)

Ich hoffe es kann jemand helfen :)

mfg, Patrick

Hallo warry,

schau mal hier (klick) - da gibt es sicher etwas passendes zum Thema "Nebenkostenabrechnung? Frist?"!

Gruß

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Zitat:

Moin

Da hier ja auch einige juristen hier sind hätte ich mal kurz eine Frage :)
Ich hab von April 2009 bis August 2009 in einer Wohnung zur Miete gewohnt.
Jetz kommt der vermieter (in Spanien lebend -> wird durch hausverwaltung in D vertreten) nicht in die puschen mir die Abrechnung zu machen.
Von nem Anwalt hab ich mir schon mal sagen lassen, dass die "Frist" eine NK-Abrechnung zu erstellen erst im januar 2011 abläuft.
Stimmt das so?
(Zitat von: warry)

Muss man dafür Jurist sein? Spätestens 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraum muss die Abrechnung beim Mieter eingegangen sein, wenn der Vermieter noch ne Nachforderung geltend machen will. I.d.R. entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr, so dass dir die Abrechnung in diesem Fall bis zum 31.12.2010 zugehen sollte. Beginnt jedoch der Abrechnungszeitraum im April, musst du dich noch bis 31.03.2011 gedulden.

Kann der Vermieter jedoch in der Frist keine Abrechnung erstellen, weil ihm dazu (unverschuldet) noch eine Abrechnung eines Versorgungsunternehmen fehlt und er kann nachweisen, dass ihn keine Schuld trifft, verlängert sich die Frist.

Zitat:

Und falls die Frist abläuft, muss ich den anzeigen damit ich an mein geld komme?
Ich hab da monatlich ca 130€ nebenkosten gezahlt und noch 100€ kaution dagelassen.
Da ich aber alleine da gewohnt habe und selten daheim war (musiker) bezweifel ich stark, dass ich was nachzahlen muss, weshalb ich das geld haben will.
(Zitat von: warry)

Anzeigen? Wie wäre es denn mit ner freundlichen schriftlichen Erinnerung wenns denn soweit ist?

Zitat:

Und noch was: Mir ist beim Auszug aufgefallen, dass der Wasserzähler das letzte mal ca 1988 geeicht wurde.
Wie und was kann ich da machen, wenn mir der sagt ich hab ewig wasser gebraucht obwohl das nicht stimmt?

Gibt es da einen "Schlüssel" für wasserabrechnung (z.b. ein einzelperson braucht nicht mehr als so und so viel wasser im monat)

Ich hoffe es kann jemand helfen :)

mfg, Patrick

(Zitat von: warry)

Ist die Eichfrist eines Kaltwasserzählers abgelaufen, wird ersatzweise nach m² Wohnfläche umgelegt. Gibt zwar auch Entscheidungen (Edit: u.a. gerade aktuell vom BGH am 17.11.2010), dass der Vermieter bei Nachweis der ordnunggsgemäßen Funktion des Kaltwasserzählers trotz Ablauf der Eichfrist nach erfasstem Verbrauch umlegen darf, ist jedoch eher unüblich.

Bearbeitet von: Papa76 am 14.12.2010 um 10:19:44

Also in meinem Fall heißt das, das die "Frist" erst im März '11 abläuft, weil ich erst im April '09 eingezogen bin.

Naja Ich renn der Sache jetzt schon hinterher, seitdem ich ausgezogen bin. (also schon 1,5 jahre)
Die ersten paar mal hatte er noch keine daten von den energieversorgern (das lass ich mir ja noch eingehn).
Ich hab bei dem hausverwalter (nicht vermieter selbst) schon 3 fristen gesetzt (mündlich - da hatte er schon abrechnungsdaten).
Aber jetz wirds langsam zeit das der in die puschen kommt und mal die sache abschliesst.

Also falls er keine reaktion zeigt, dann zum anwalt? anzeige?

Zitat:

Also in meinem Fall heißt das, das die "Frist" erst im März '11 abläuft, weil ich erst im April '09 eingezogen bin.

Naja Ich renn der Sache jetzt schon hinterher, seitdem ich ausgezogen bin. (also schon 1,5 jahre)
Die ersten paar mal hatte er noch keine daten von den energieversorgern (das lass ich mir ja noch eingehn).
Ich hab bei dem hausverwalter (nicht vermieter selbst) schon 3 fristen gesetzt (mündlich - da hatte er schon abrechnungsdaten).
Aber jetz wirds langsam zeit das der in die puschen kommt und mal die sache abschliesst.

Also falls er keine reaktion zeigt, dann zum anwalt? anzeige?

(Zitat von: warry)

Das ist normalerweise unabhängig von deiner Mietzeit.

Folgender grober Ablauf ist z.B. bei mir bei einem Abrechnungszeitraum gleich Kalenderjahr:

1. Zählerstände Wasser, Strom und Gas um den 31.12. herum ablesen.
2. Zählerstände auf Plausibilität prüfen und wenn alles soweit stimmig ist an die entsprechenden Versorger übermitteln. Dabei hat unser Unternehmen Glück, dass die Versorger soweit mitspielen, dass sie uns jeweils die Rechnungen per 31.12. erstellen. Gibt genügend andere Versorger, die das nicht tun und wo man dann noch abgrenzen muss. Wenn da dann noch Preisänderungen berücksichtigt werden müssen, wird es schon aufwändiger.
3. Nach einigen Wochen (gelegentlich auch Monaten) bekomme ich auf Grund der übermittelten Zählerstände die Jahresrechnungen. Die müssen geprüft werden, ob die Abrechnungszeiträume, Tarife und geleisteten Abschläge passen.
4. Ist mit den Jahresrechnungen alles i.O. geht die Kostenmeldung an die Abrechnungsdienstleister wie techem oder ista.
5. Die verarbeiten alles und schicken mir nach einigen Wochen (auch hier gelegentlich Monate) die Einzelabrechnungen für die Mieter wieder zu.
6. Diesmal die erhaltenen Einzelabrechnungen auf Plausibilität prüfen und bei groben Ausreisern Tiefenprüfung machen.
7. Erst jetzt kann die eigentliche Abrechnung erstellt und an die Mieter versandt werden.

Dabei ist es völlig rille, ob du Ende Dezember 09 oder schon im Januar 09 ausgezogen bist. Du würdest und könntest bei mir trotzdem erst 2010 eine Abrechnung bekommen. Schlechtestenfalls erst Dezember 2010.

Natürlich steht es dir frei, nach Ablauf der Fristen nen Rechtsbeistand zu bemühen. Vorher macht das keinen Sinn und kostet dich bloß unnötig Geld.

Bearbeitet von: Papa76 am 13.12.2010 um 19:51:12

also ich hatte mit so einem fall schon einen rechtsstreit den ich damals für mich entschied.

was war passiert:
- in einer wohnung gelebt von xx.20xx - 31.07.2006
- es wurde alles abgelesen und die bude war durch (abnahme bei auszug)
- der vermieter hatte ja 6 monate zeit mir die kaution zurückzuzahlen sowie mir eine abrechnung zukommen zu lassen.
- 2007 lief die frist ab und ich hatte weder kaution noch abrechnung. habe meinen anwalt konsultiert und er meinte, warten sie noch 1 zusätzliches kalenderjahr auf das jahr in dem sie dort wohnten, verstreicht.
- so getan, am 04.01.2008 flatterte meine forderung bzgl. kaution beim ex-vermieter ein.

er sich natürlich geweigert und gemeint, er habe die kaution mit meinen nebenkosten verrechnet. ein paar anwaltsbriefe später und auf die androhung eines prozesses hatte ich die kohle samt zinsen auf dem konto.

fakt ist, dein recht auf die rückzahlung der von dir an den vermieter getätigten NK-Pauschale verjährt nicht wohingegen die des vermieters eine abrechnung zu schicken schon. er hat 1 kalenderjahr nach berechnungszeitraum quasi kein recht mehr, seine nebenkosten bezahlt zu bekommen sofern kein ablesedienst oder sonstiges die verzögerung verschuldet hat.

warte bis januar und dann zacki zum anwalt. das einzige was dich dabei bremsen könnte wäre z.b. wenn er deine aktuelle adresse nicht hat.

beste grüße
norman

Einige kleine aber feine Anmerkungen von mir dazu:

Zitat:

also ich hatte mit so einem fall schon einen rechtsstreit den ich damals für mich entschied.

was war passiert:
- in einer wohnung gelebt von xx.20xx - 31.07.2006
- es wurde alles abgelesen und die bude war durch (abnahme bei auszug)
- der vermieter hatte ja 6 monate zeit mir die kaution zurückzuzahlen sowie mir eine abrechnung zukommen zu lassen.
(Zitat von: Touri Normi)

Der Vermieter kann die Kaution auch länger als 6 Monate einbehalten. Nämlich dann, wenn zu erwarten ist, dass die letzte noch zu erstellende Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung ergibt.

Zitat:

- 2007 lief die frist ab und ich hatte weder kaution noch abrechnung. habe meinen anwalt konsultiert und er meinte, warten sie noch 1 zusätzliches kalenderjahr auf das jahr in dem sie dort wohnten, verstreicht.
- so getan, am 04.01.2008 flatterte meine forderung bzgl. kaution beim ex-vermieter ein.

er sich natürlich geweigert und gemeint, er habe die kaution mit meinen nebenkosten verrechnet. ein paar anwaltsbriefe später und auf die androhung eines prozesses hatte ich die kohle samt zinsen auf dem konto.
(Zitat von: Touri Normi)

Hier fehlen einige Details, ohne die man dazu eigentlich nix schreiben kann. Eine Verrechnung der Nachforderung mit der Kaution ist sehr wohl rechtens. Vorausgesetzt die Abrechnung wurde form- und fristgerecht erstellt.

Zitat:

fakt ist, dein recht auf die rückzahlung der von dir an den vermieter getätigten NK-Pauschale verjährt nicht wohingegen die des vermieters eine abrechnung zu schicken schon. er hat 1 kalenderjahr nach berechnungszeitraum quasi kein recht mehr, seine nebenkosten bezahlt zu bekommen sofern kein ablesedienst oder sonstiges die verzögerung verschuldet hat.
(Zitat von: Touri Normi)

Eine Forderung des Mieters aus dem Mietverhältnis verjährt mit Ablauf des 3. Kalenderjahres nach Ende des Mietverhältnis. Des Weiteren geht es nicht um eine Pauschale, sondern um eine Vorauszahlung. Denn eine Pauschale muss im Gegensatz zu einer Vorauszahlung überhauptnicht abgerechnet werden. Weiterhin verwirkt der Vermieter nach Fristablauf nicht sein Recht darauf die Nebenkosten bezahlt zu bekommen, sondern auf eine evtl. Nachforderung.

Zitat:

warte bis januar und dann zacki zum anwalt. das einzige was dich dabei bremsen könnte wäre z.b. wenn er deine aktuelle adresse nicht hat.

beste grüße
norman

(Zitat von: Touri Normi)

Sofern es dem Vermieter möglich ist, die neue Anschrift des Mieters über das EMA zu erfragen, er das aber nicht tut, verwirkt er bei Fristablauf sein Recht auf eine Nachzahlung.

Zitat:

Der Vermieter kann die Kaution auch länger als 6 Monate einbehalten. Nämlich dann, wenn zu erwarten ist, dass die letzte noch zu erstellende Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung ergibt.

das mag so sein, bin kein vermieter. allerdings sollte dann auch fristgerecht eine abrechnung kommen die bei mir wie oben erwähnt nicht kam.

Zitat:

Hier fehlen einige Details, ohne die man dazu eigentlich nix schreiben kann. Eine Verrechnung der Nachforderung mit der Kaution ist sehr wohl rechtens. Vorausgesetzt die Abrechnung wurde form- und fristgerecht erstellt.

wie ich bereits schrieb, hatte ich 6 monate nach auszug (müsste Januar 2007 gewesen sein) noch keine abrechnung, ganz abgesehen davon, dass er alle abrechnungen seitens des ablesedienstes und anderer für die abrechnung relevante firmen schon hatte wie sich im nachhinein herausstellte.

Zitat:

Eine Forderung des Mieters aus dem Mietverhältnis verjährt mit Ablauf des 3. Kalenderjahres nach Ende des Mietverhältnis. Des Weiteren geht es nicht um eine Pauschale, sondern um eine Vorauszahlung. Denn eine Pauschale muss im Gegensatz zu einer Vorauszahlung überhauptnicht abgerechnet werden. Weiterhin verwirkt der Vermieter nach Fristablauf nicht sein Recht darauf die Nebenkosten bezahlt zu bekommen, sondern auf eine evtl. Nachforderung.

Punkt 1 wurde mir vom Mieterbund sowie anwalt nicht zugetragen. vlt war es "damals" anders wenn man sich die ganzen urteile und änderungen von mietrecht der letzten jahre ansieht.
pauschale oder nicht, ich denke du weißt genau was ich mit diesem wort meinte. bei mir war es so, dass er keinerlei abrechnung schickte und deshalb keinen anspruch mehr hatte.
zerpflücken darfst du es gerne soweit du willst, ich bin kein anwalt und möchte andere nur an meinen erfahrungen partizipieren lassen.

trotzdem löblich, dass du den TE versuchst sogut es geht aufzuklären und ihn vor halbwissne zu schützen, find ich gut.

zu guter letzt kann ich nur immer wieder wiederholen, dass es sich hier um meinen zivilstreit handelte und eben manche sachen vlt gewonnen werden obwohl man im unrecht ist? ich kann es nicht sagen.

so far
grüße norman

Bearbeitet von: Touri Normi am 14.12.2010 um 20:04:30

@Touri Normi

Falls mein Post irgendwie "belehrend" rübergekommen sein sollte, dann war das nicht beabsichtigt. Ich wollte lediglich damit bezwecken, dass der Threadersteller die Fristen und Abläufe kennt und seine Möglichkeiten ausschöpft, bevor er nen Anwalt in Anspruch nimmt. Der kostet dann Geld was er sich u.U. eben sparen kann. Deswegen hatte ich auch auf den Unterschied Pauschale und Vorauszahlung hingewiesen. ICH kenne den Unterschied. Der Threadersteller evtl. nicht.

Sodala.. es gibt ein kleines Update:
Heute schau ich meine Kontoauszüge an und siehe da, ich hab eine Gutschrift vom exVermieter.
Das waren einmal die 110€ Kaution für die nebenkosten die ich ihm bei auszug noch zusätzlich entrichtet habe (falls ich was nachzahlen müsste wäre das verrechnet worden) und dann waren da noch 60€ als nebenkosten gutschrift dabei.

Ich hab aber noch keine abrechnung per post bekommen.
Ich würde da gerne aber nochmal nachschaun weil ich ja monatlich 130€ NK (5 Monate) gezahlt habe dafür, dass ich fast nie daheim war und dann nur 60€ ausbezahlt?
Oder kommt das hin? Ich mein zuviel hab ich ja nicht erwartet, aber da bei dem Vermieter schon einige beschwerden aus anderen Mietparteien da waren, trau ich der sache nicht.

Wie gesagt kenn ich mich auf dem gebiet nicht recht aus und kann auch nicht viel dazu sagen.

Aber schonmal danke für die hilfreichen antworten!

Zitat:

Sodala.. es gibt ein kleines Update:
Heute schau ich meine Kontoauszüge an und siehe da, ich hab eine Gutschrift vom exVermieter.
Das waren einmal die 110€ Kaution für die nebenkosten die ich ihm bei auszug noch zusätzlich entrichtet habe (falls ich was nachzahlen müsste wäre das verrechnet worden) und dann waren da noch 60€ als nebenkosten gutschrift dabei.

Ich hab aber noch keine abrechnung per post bekommen.
Ich würde da gerne aber nochmal nachschaun weil ich ja monatlich 130€ NK (5 Monate) gezahlt habe dafür, dass ich fast nie daheim war und dann nur 60€ ausbezahlt?
Oder kommt das hin? Ich mein zuviel hab ich ja nicht erwartet, aber da bei dem Vermieter schon einige beschwerden aus anderen Mietparteien da waren, trau ich der sache nicht.

Wie gesagt kenn ich mich auf dem gebiet nicht recht aus und kann auch nicht viel dazu sagen.

Aber schonmal danke für die hilfreichen antworten!

(Zitat von: warry)

Lass dir die Abrechnung zuschicken. Ein Großteil der Betriebskosten wird völlig unabhängig von deiner persönlichen Anwesenheit umgelegt, sondern diese werden nach dem Anteil deiner Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche des Hauses umgelegt. Das sind u.a. Grundsteuern, Versicherung, Niederschlagswasser usw.

Wasser, Abwasser, Heizkosten werden dagegen i.d.R. zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet. Die restlichen 50% werden wieder nach Wohnfläche umgelegt. Der Schlüssel kann aber z.B. auch 70/30 sein. Da wird dann fairerweise das persönliche Verbrauchsverhalten stärker berücksichtigt. Allerdings sollten deine Heizkosten -sofern sie in der Abrechnung mit umgelegt werden- relativ niedrig gewesen sein. April bis August sind keine heizintensiven Monate.

Eine pauschale Aussage ob deine Kosten zu hoch oder zu niedrig sind kann man so aber gar nicht treffen, weil man dazu erstmal die Größe der Wohnung, Ausstattung wie Fahrstuhl, Hausreinigung / Winterdienst durch den Mieter oder durch externe Unternehmen, Müllgebühren in der Abrechnung mit drin oder nicht, Hausmeister vorhanden, Region usw. kennen müsste.

Dann spielen noch Faktoren wie die Größe des vermietenden Unternehmen ne Rolle. Warum? Weil ein Großvermieter ganz andere Konditionen mit Versorgern, Versicherungen und Dienstleistern aushandeln kann, als ein Vermieter mit vielleicht 5 Wohnungen. Die Versicherung z.B. kostet das mich beschäftigende Unternehmen bis zu 90% weniger als den Kleinvermieter.

Ich kann dir, selbst wenn du deine komplette Abrechnung hier einstellen würdest, auf Grund der o.g. Faktoren nicht sagen, ob die Kosten i.O. sind oder nicht.

Bearbeitet von: Papa76 am 16.12.2010 um 12:35:56

Ahja gut zu wissen.

waren ca 70-75 qm für ca 425€ warm. Also doch relativ günstig. Garage war dabei sowie eine Putzfrau (1mal die woche) und hausmeister, der im anderen mietshaus nebenan wohnt.

Was mir aber grad eingefallen ist was ich noch fragen wollte:

Der Wasserzähler war ja wie oben nicht geeicht seit ca 20 jahren.
Jetz hat die Hausverwaltung (welcher übrigens schon recht nett ist - anders als der vermieter) gesagt, dass dort ein "Schlüssel" angewendet wird zur berechnung des wasserverbrauchs..
Also sowas in der Art wie: Eine alleinlebende Person braucht im monat so und so viel wasser.
Und danach soll abgerechnet werden.

Kann man diese "verbrauchs"schlüssel irgendwo einsehen oder nachlesen?
Das würde mich noch interessieren

Zitat:

...
Der Wasserzähler war ja wie oben nicht geeicht seit ca 20 jahren.
Jetz hat die Hausverwaltung (welcher übrigens schon recht nett ist - anders als der vermieter) gesagt, dass dort ein "Schlüssel" angewendet wird zur berechnung des wasserverbrauchs..
Also sowas in der Art wie: Eine alleinlebende Person braucht im monat so und so viel wasser.
Und danach soll abgerechnet werden.

Kann man diese "verbrauchs"schlüssel irgendwo einsehen oder nachlesen?
Das würde mich noch interessieren

(Zitat von: warry)

http://dejure.org/gesetze/BGB/556a.html

Nebenkostenabrechnung? Frist? (Geplaudere Forum)